Au cours des deux dernières années, la nature de la relation d’emploi entre les agents immobiliers et les agences a été soumise à une pression incessante. Le nombre d’inspections gouvernementales a augmenté pour lutter contre ce que l’on appelle les « autonomos falsos » — essentiellement des employés classés comme indépendants pour éviter la réglementation du travail et les cotisations de sécurité sociale.
Le processus est douloureux et non sans problèmes, mais il pourrait apporter le changement tant attendu dans le secteur immobilier.
Ces changements ne se limitent pas à l’immobilier. Ils font partie d’une répression plus large du gouvernement contre la précarisation de l’emploi. Une cible beaucoup plus importante a été, en fait, les livreurs de nourriture et chauffeurs.
Selon le gouvernement, rien qu’en 2023, plus de 32 000 travailleurs classés comme indépendants ont été « régularisés » et transformés en salariés. Sur une période de 5 ans, ce nombre s’élève à près de 100 000.
Ce nombre est tombé à seulement 7 000 en 2024, ce qui représentait probablement le succès de la campagne auprès des chauffeurs, le nombre de régularisations dans le transport ayant chuté de 95 %. Cependant, la campagne dans le secteur immobilier se poursuit, Valencia étant la pointe de la lance. À partir de 2022, le gouvernement a commencé les inspections, amendes et régularisations dans la ville, puis s’est étendu à l’ensemble de la province.
Si les agences immobilières sont reconnues coupables d’utiliser des autonomos falsos, elles peuvent encourir des amendes importantes commençant à 3 750 € par agent et pouvant atteindre 12 000 € par agent. Elles ont également l’obligation de verser les cotisations de sécurité sociale pendant jusqu’à quatre ans au cours desquels un employé a travaillé en tant qu’indépendant.
Comme pour les chauffeurs de taxi et les livreurs de nourriture, la précarisation de leur travail est un phénomène relativement récent. Auparavant, les agents immobiliers étaient des salariés. Dans le cas des emplois de transport, la précarisation résulte d’applications en ligne comme Uber.
Avec les agents immobiliers en Espagne, ce phénomène s’est développé à mesure que des agences immobilières prestigieuses étrangères sont arrivées. Elles ont cherché à profiter du boom, notamment dans des endroits comme la Costa del Sol, en apportant avec elles un modèle exclusivement indépendant venu des États-Unis et d’ailleurs.
Cependant, la manière dont ces agences ont utilisé la loi a parfois compromis la qualité du secteur et, comme il s’avère, est parfois également illégale.
Selon la loi espagnole, pour qu’un agent soit véritablement indépendant, il ne doit avoir aucune dépendance vis-à-vis de l’entreprise, et aucune restriction ne peut être imposée ni directive donnée sur son activité. Les agents indépendants fixent leurs propres horaires, ne portent pas d’uniforme, respectent un manuel d’entreprise et ne peuvent pas utiliser l’informatique ou le matériel de l’agence.
Cette confusion, et parfois le contournement délibéré de la loi, a été révélée par de nombreuses inspections, selon un article de La Vanguardia :
« Dans certains cas, il s’agit effectivement de relations commerciales, mais dans d’autres, elles présentaient toutes les caractéristiques d’une relation de travail », a reconnu Junyent [président de la Fédération des agences immobilières]. L’un des rapports d’inspection indiquait, par exemple, que les agents disposaient de leur propre bureau au sein de l’agence, d’un emploi du temps, de la répartition du travail entre équipes, de rotations de vacances et d’un téléphone et ordinateur de l’entreprise. Ce rapport a été contesté devant le tribunal, qui a confirmé la décision de l’inspection.
En revanche, le véritable travail indépendant signifie que l’agent organise son temps et ses méthodes, peut servir plusieurs mandants, utilise son propre dispositif productif, assume le risque commercial et n’est pas soumis à la direction de l’entreprise.
Lorsque la dépendance est présente, la relation est de type salarié et la convention collective nationale pour l’immobilier s’applique. Cette convention permet le paiement à la commission, mais garantit également un salaire mensuel minimum et fixe un taux de commission minimum pour le personnel commercial de 5 % des honoraires nets. Si les commissions sont inférieures au minimum mensuel, l’entreprise paie la différence.
L’application de la loi dans tout le secteur oblige certaines agences à choisir l’une des deux voies : l’emploi formel ou un « contrat d’agence » répondant aux critères légaux d’indépendance.
Certaines plaintes émanent d’agences qui ne veulent pas payer les cotisations sociales — ou ne le peuvent pas — et d’agents qui gagnent beaucoup uniquement sur la base des commissions. Cependant, ce n’est qu’un faible pourcentage d’agents qui sont de véritables « gros gagneurs », tandis que le reste est pris dans le cycle.
Trop d’agences suivent un modèle consistant à créer un excédent d’agents — ce qui est particulièrement facile en période de boom comme actuellement. Si un agent performe très bien dès le départ, il est conservé. S’il n’a pas assez de succès rapidement, il est écarté sans coût pour l’agence.
De plus, les plaintes des agences et des agents très rémunérés passent à côté du point principal : formaliser le secteur signifie également le professionnaliser.
L’Espagne n’a pas de normes nationales pour les agents ou les agences immobilières. Certaines régions, comme la Catalogne, exigent que les agents suivent un cours et possèdent un certificat, mais en Andalousie, par exemple, cela n’est pas nécessaire. Tout ce dont on a besoin est une licence commerciale, un nom d’entreprise et un téléphone.
À ce manque de normes professionnelles s’ajoutent des agents formés de manière inégale, selon la qualité de l’agence. L’absence de salaire minimum et les cotisations sociales obligatoires que les indépendants doivent payer en Espagne incitent également les agents à faire tout ce qui est nécessaire pour conclure une vente. C’est une recette pour des problèmes et même des tactiques peu scrupuleuses qui nuisent au secteur dans son ensemble et à l’image de tous ceux qui y travaillent.
Cela peut inclure la falsification d’aspects d’une vente ou d’une propriété jusqu’à l’engagement dans des activités illégales concernant les locataires en recherche de logement. Le gouvernement a rendu illégal le fait que les agences immobilières facturent des frais de recherche aux locataires (bien que cela soit encore largement pratiqué, selon mon expérience).
Seuls les propriétaires peuvent être sollicités pour payer. Mais c’est un marché de vendeurs et la plupart du temps les propriétaires n’ont pas besoin d’agents. L’absence d’une régulation nationale forte conduit à une culture de non-respect des règles à tous les niveaux.
Pour notre part, chez Terra Meridiana, nous n’avons pas attendu une répression. Nous employons notre personnel depuis 2003, en respectant la loi et les meilleures pratiques du secteur. Nous croyons en un terrain de jeu équitable où toute concurrence suit les mêmes règles et paie les mêmes impôts et cotisations sociales.
Il faut dire que le côté employeur n’est pas resté immobile une fois que le gouvernement a clairement exprimé son intention de sévir. Au printemps 2024, la Fédération des entreprises immobilières (FADEI) s’est réunie avec le Bureau national antifraude de l’Inspection du travail.
L’objectif est de coopérer pour prévenir les mauvaises classifications, clarifier les critères et augmenter la sécurité juridique pour les agences, les professionnels et les consommateurs. C’est un signe clair que le secteur s’attend à ce que l’application continue et souhaite des étapes plus claires pour se conformer.
Il est judicieux de collaborer avec les bureaux de contrôle du gouvernement, ainsi que d’éduquer les agences du secteur. Il peut être tentant, bien sûr, d’essayer d’éviter la loi et d’économiser de l’argent. Mais la répression croissante dans le secteur — et certaines amendes très importantes et médiatisées — montrent que c’est économiser des centimes pour perdre des euros.
Au début d’août 2025, par exemple, la succursale de Valence de l’agence immobilière de luxe Engel & Völkers a été soumise à une amende de 6,4 millions d’euros. Il a été constaté qu’ils avaient employé 569 agents faussement comme indépendants.
Engel & Völkers est une grande entreprise et survivra. Mais pour les petites entreprises indépendantes, ce type d’amende serait une sentence de mort. Il est plus sage de choisir de respecter la loi. Si vous devez donner des directives, un contrôle et gérer vos agents, vous devez les employer. La gestion d’agence doit également suivre des cours de droit du travail pour s’assurer de ne pas se retrouver involontairement hors-la-loi.
En fin de compte, il appartient à chaque agence de déterminer comment elle souhaite avancer. Mais, si vous voulez une véritable autonomie, sachez que vous devrez peut-être le prouver à un inspecteur. Éliminez tout indicateur de contrôle : pas de systèmes informatiques obligatoires, pas de manuels ou codes vestimentaires uniformes, pas d’horaires fixes, pas de territoires assignés, et pas de listes d’équipe fonctionnant comme des rotations du personnel.
Et n’espérez pas que les inspections s’arrêtent. En 2023, l’Inspection du travail a reçu une augmentation de financement de 41 % pour accroître les inspections. Avec la répression des livreurs de nourriture désormais terminée, le secteur immobilier restera dans le viseur.
Certains estiment que 40 % des agents sont actuellement traités comme indépendants, bien que selon mon expérience ce chiffre soit beaucoup plus élevé. Dans toute l’Espagne, on estime à 100 000 le nombre de travailleurs d’agences. Cela représente beaucoup de potentiels « autonomos falsos » et l’inspection a clairement indiqué qu’elle entendait faire un suivi des 20 000 agences en Espagne. C’est une chance d’avoir une industrie meilleure et plus professionnelle si elle est gérée avec clarté et équité.
La prémisse de base pour toute agence — au minimum — doit être de respecter la loi. L’évolution du secteur au cours des deux dernières décennies en Espagne a montré que la responsabilité et le professionnalisme ne peuvent être atteints qu’avec l’emploi d’agents. Cela crée des incitations à former et à retenir le personnel — et des désincitations pour que les agents contournent les règles ou soient malhonnêtes pour « conclure la vente ».
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