Une publication récente sur Instagram a attiré l’attention sur la crise du logement que vivent les jeunes aux États-Unis. Au moment d’écrire ces lignes, moins d’une semaine plus tard, elle avait déjà récolté plus de 50 000 mentions « j’aime » ainsi que de nombreux commentaires et discussions. Il est clair que ce sujet suscite une grande inquiétude — et ce, pour de bonnes raisons.
Cette publication, faite par un site d’actualité et de culture sur les réseaux sociaux connu sous le nom de “Sociaty”, soulignait que l’âge médian des acheteurs de logement aux États-Unis est désormais de 56 ans. En 1981, il n’était que de 31 ans.
En y regardant de plus près, cela représente une hausse de plus de six ans entre 2023 et 2024, selon un article de MSNBC. Les prix de l’immobilier ont également augmenté de 39 % depuis 2020, atteignant un prix médian de 435 000 dollars. Les taux hypothécaires aux États-Unis, après avoir été bas pendant des décennies, restent bloqués bien au-dessus de 6 % pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans.
Comme le note le même article de MSNBC :
« L’âge médian des primo-accédants a également augmenté, passant de 35 à 38 ans, tandis que la part des primo-accédants est tombée de 32 % à 24 % de l’ensemble des acheteurs pour l’année se terminant en juillet 2024. Cela représente le pourcentage le plus bas depuis que la NAR suit cette donnée, en 1981. »
Tous ces éléments sont de mauvais signes pour les jeunes et le marché immobilier aux États-Unis. Mais qu’en est-il de l’Espagne ? La situation y est-elle meilleure ou pire et que réserve l’avenir ?
Beaucoup a été écrit sur la crise du logement persistante en Espagne. Et sur le mouvement de masse qui revient sans cesse dans les rues pour réclamer des actions concrètes — qui ne semblent jamais se matérialiser.
Pour les jeunes, le problème est à bien des égards pire en Espagne qu’aux États-Unis. Entre 2010 et 2021, l’âge moyen de départ du domicile parental aux États-Unis était de 26 à 27 ans. En Espagne, l’âge moyen était de 30,3 ans en 2022.
Il ne fait aucun doute que cela résulte de la flambée des coûts du logement, avec des loyers ayant augmenté de 80 % au cours de la dernière décennie. Les prix de vente des logements ont également augmenté en Espagne, et atteignent désormais 7,6 fois un salaire complet.
En conséquence, l’âge moyen d’un primo-accédant est aujourd’hui de 41 ans, soit 3 ans de plus qu’aux États-Unis. Et selon une étude de la Caixa Bank, le nombre de jeunes vivant de façon autonome et propriétaires de leur logement s’est effondré, passant de 66 % en 2002 à 31,8 % en 2022.
La réalité est brutale : plus on creuse, plus la situation paraît alarmante, non seulement pour les jeunes — mais ce sont eux qui souffrent le plus intensément de la crise du logement. Selon un article publié en janvier dans The Guardian, les chiffres sont frappants :
« Les statistiques qui expliquent la crise du logement en Espagne sont tout aussi choquantes. Les loyers ont augmenté de 80 % au cours de la dernière décennie, dépassant la croissance des salaires, et un rapport récent de la Banque d’Espagne a estimé que près de la moitié des locataires espagnols consacrent 40 % de leur revenu au loyer et aux factures, contre une moyenne de 27 % dans l’UE. »
Ce qui est frustrant, c’est que tout le monde connaît le problème : les mises en chantier en Espagne se sont effondrées après la crise du logement de 2008 et ne se sont jamais redressées. Et pourtant, personne ne semble prendre de mesures sérieuses pour inverser cette situation.
Il existe toutefois un point positif par rapport aux États-Unis : les taux hypothécaires. Alors que les États-Unis stagnent au-dessus de 6 % et continuent d’augmenter, les taux en Europe, et donc en Espagne, ont considérablement baissé. Ils sont désormais aussi bas que 2,44 %, avec une moyenne inférieure à 3 %, selon howtobuyinspain.com
Mais en Espagne, les acheteurs doivent disposer d’un apport personnel d’au moins 20 %, ce qui place la barre plus haut pour les primo-accédants, qui sont généralement plus jeunes. En plus de cet apport, les acheteurs doivent régler les frais et impôts liés à l’achat, ce qui représente environ 10 % supplémentaires.
Pour un primo-accédant sans capital important, 30 % constitue une somme considérable. Pour un logement à 250 000 €, cela équivaut à 75 000 €.
Au Royaume-Uni, il est possible d’acheter un logement avec seulement 5 % d’apport. Aux États-Unis, la moyenne pour un primo-accédant est de 9 %, mais peut descendre jusqu’à 3-3,5 %.
Il existe un programme espagnol, qui expirera en décembre 2025, appelé ICO, ce qui signifie Institut de Crédit Officiel. Il offre des garanties sur les prêts hypothécaires allant jusqu’à 25 % de la valeur du bien, permettant ainsi aux primo-accédants de moins de 35 ans d’emprunter 100 % du prix d’achat.
Les jeunes acheteurs devront toutefois couvrir les frais et taxes d’acquisition. Comme indiqué ci-dessus, cela représente environ 10 % du prix — ce n’est donc pas un programme sans apport. Mais c’est déjà quelque chose. Avec un peu de chance, ce dispositif sera prolongé.
Cependant, à moins que la construction de logements ne soit suffisante pour rééquilibrer l’offre et la demande, les prix continueront de grimper. Selon l’Institut National de Statistique espagnol, les prix de l’immobilier en juin 2025 augmentaient à un rythme annuel de 12,2 %. C’est six fois et demie le taux d’inflation général, qui est de 1,9 %, un niveau raisonnable.
Bien qu’il soit encourageant de constater que les nouvelles mises en chantier ont augmenté de 14,5 % en 2024 après une décennie de stagnation, cela ne suffit pas à compenser la croissance démographique et la formation de nouveaux ménages. Par exemple, l’année dernière, le nombre de ventes immobilières a progressé de 10 %. Si l’on observe les ventes de logements neufs, la situation est encore plus déséquilibrée, avec une hausse de 23,2 % l’année dernière.
Cela représente près de 135 000 achats de logements neufs en 2024, contre seulement 86 000 logements achevés cette même année. Le nombre de mises en chantier a peut-être augmenté, mais reste inférieur à la demande, avec 112 000 unités.
Quelque chose doit changer et, malheureusement pour l’instant, c’est l’avenir de la jeunesse espagnole qui en fait les frais. Elle est incapable de quitter le domicile parental et de commencer une vie indépendante. Pour l’instant, la situation économique de l’Espagne semble favorable, avec un taux de croissance prévu de 2,6 %. Ce sera l’un des plus élevés de l’UE. Le chômage continue de baisser et devrait passer sous la barre des 10 % en 2026, pour la première fois depuis une décennie.
Ce sont de bonnes nouvelles. Mais si le marché immobilier ne se rééquilibre pas, la consommation différée des jeunes qui épargnent pour pouvoir acheter et s’installer pèsera sur l’économie.
Offrir aux jeunes la possibilité de démarrer leur vie n’est pas seulement une bonne politique éthique. C’est aussi une bonne politique économique. Les propriétaires dépensent davantage et accélèrent la circulation économique. Les épargnants excessifs ralentissent cette vitesse, ainsi que la croissance des revenus et de l’emploi. Ce serait une opportunité manquée que le boom économique actuel en Espagne pourrait offrir.
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