Le gouvernement actuel du PSOE s’est trompé sur de nombreux (voire la plupart des) aspects dans sa gestion de la crise du logement en Espagne. Et, pour être juste, il n’est pas seul dans ses échecs. Mais parfois, il faut reconnaître ce qui mérite de l’être.
Le 4 juin, une lettre a été envoyée par le Premier ministre Sánchez aux présidents de toutes les communautés autonomes. Elle vise à lancer les négociations pour un nouvel Accord National sur le Logement. Et elle contient en réalité quelques propositions constructives.
C’est particulièrement vrai en ce qui concerne la transparence.
La politique du logement en Espagne est une affaire complexe, comme beaucoup d’autres, en raison des nombreux niveaux de gouvernement existants et du partage des responsabilités entre eux. Il y a le gouvernement national, les communautés autonomes, les gouvernements provinciaux et, bien sûr, les municipalités.
De nombreuses compétences sont partagées, certaines étant exercées au niveau national, d’autres à des niveaux plus locaux. D’où la nécessité de négociations pour établir des priorités acceptables par tous.
La lettre elle-même est centrée sur ce que Sánchez décrit comme trois piliers clés pour un nouvel Accord National sur le Logement pour la période 2026-2030. Ceux-ci incluent un triplement du financement du logement public – l’Espagne ayant l’un des niveaux d’investissement les plus faibles de l’OCDE – pour atteindre 7 milliards d’euros.
Elle appelle également à protéger tout nouveau logement public contre de futures reventes. Au cours des 45 dernières années, affirme le gouvernement, 2,4 millions de logements ont été construits, mais la plupart ont été revendus.
«Le gouvernement propose que les présidents régionaux s’engagent à garantir que tous les ‘logements financés avec de l’argent public conservent en permanence leur statut de logement social et, par conséquent, offrent toujours une alternative abordable de propriété ou de location aux citoyens’. »
Le troisième pilier est la nécessité d’une transparence du marché. Les données de vente dans le secteur du logement ont jusqu’à présent été fragmentées, partielles ou dissimulées. Cela nuit à la confiance dans le marché immobilier.
Adopter une approche proactive pour accroître le parc de logements abordables est positif. Toutefois, des questions se posent quant à savoir s’il s’agit de la manière la plus efficace d’utiliser les fonds publics.
Par exemple, cela signifie-t-il refuser une gestion plus efficace du logement par le secteur privé à l’avenir, même si elle permettait de produire davantage de logements et d’aider plus de personnes ? Des recherches ont-elles été menées pour montrer qu’une telle augmentation de l’investissement direct serait plus efficace que la mise en place d’incitations publiques ?
C’est le même gouvernement qui a envisagé la proposition désastreuse de taxer à 100 % du prix d’achat les résidents non européens lors de la revente de logements. Toute personne sensée serait sceptique quant à ses intentions ou à sa capacité à distinguer idéologie et réalité.
Cependant, le troisième « pilier » de la lettre – la transparence – est louable et attendu depuis longtemps. Les données sur les prix de vente sont restées trop longtemps dans l’ombre :
Enfin, Pedro Sánchez propose de mettre fin au monopole de l’information détenu par les portails privés et de créer une base de données publique qui permettrait aux administrations publiques et aux citoyens de connaître les prix réels de vente et de location dans leur ville. « Seule une telle transparence permettra de concevoir des politiques publiques véritablement efficaces et d’aider les citoyens à négocier correctement le prix de leur logement », soutient-il.
Il s’agit d’un problème vieux de plusieurs décennies, et il est temps d’y mettre fin. Actuellement, l’Espagne ne dispose pas « d’une base de données publique et fiable », ce qui signifie que le marché dépend de portails privés et d’estimations approximatives provenant de multiples sources.
Les portails privés eux-mêmes, tels que Fotocasa et Idealista, ne disposent que des prix demandés, et non des prix de vente finaux.
Selon un article de idealista.com, la proposition de Sánchez prévoit un système de gestion conjointe dans lequel les données pourraient être agrégées et rendues « accessibles aux citoyens, aux universités et au secteur [immobilier] via un portail web ». Continuer à avancer « à l’aveugle », souligne-t-il, n’est pas une option.
La bonne nouvelle est que l’Espagne progresse déjà en tant que marché immobilier transparent. L’indice mondial de transparence immobilière 2024 (GRETI) classe l’Espagne parmi les 18 meilleurs marchés immobiliers du monde. Elle figure dans le top 10 de l’Union européenne.
Rendre publiques et facilement accessibles les données sur les prix de vente renforcerait cette tendance et contribuerait à instaurer la confiance. C’est particulièrement vrai en ce qui concerne le marché des acheteurs étrangers, qui représente 19 % de part de marché. Les acheteurs étrangers, plus encore que les locaux, exigent de la transparence – surtout ceux venant de pays où elle existe déjà.
Dans l’ensemble, la proposition a reçu un accueil favorable de la part des acteurs et des commentateurs du secteur. Le porte-parole d’Idealista, Francisco Iñareta, a indiqué que le portail s’engagerait à rendre ces données accessibles aux utilisateurs.
« Chez Idealista, nous nous engageons à donner à cette information la visibilité maximale et à l’ajouter à nos annonces et à nos rapports dès que le gouvernement la rendra publique. »
Cependant, bien qu’Iñareta se soit montré favorable à la proposition, il a souligné que le véritable problème demeure le manque d’offre locative. Et cela, parce que le gouvernement « attaque systématiquement les propriétaires depuis 7 ans et qu’il n’y a pas d’offre de vente, car à peine plus de 100 000 logements sont construits chaque année, alors qu’il en faudrait au moins trois fois plus. »
La transparence est une bonne chose. Il en va de même pour les politiques publiques qui encouragent le développement du marché, au lieu de le saper par des mesures qui découragent la construction de logements et les locations de longue durée.
L’engagement d’augmenter l’investissement public dans le logement social – s’il parvient à surmonter les luttes politiques et les obstacles bureaucratiques du système espagnol – constituerait une contribution positive. Cela pourrait aider à atténuer les contraintes d’offre, bien que tout réside dans les détails, et qu’il faille attendre de voir comment ces fonds seront distribués (en supposant que quoi que ce soit se concrétise – un grand « si »).
Espérons que ce processus marque l’arrivée de propositions sensées et positives pour améliorer le marché. Tous les acteurs devront faire preuve de volonté politique et d’un engagement dépassant les considérations électorales. Accepter la proposition de créer une base de données centrale est probablement le premier pas le plus simple et l’avancée la plus clairement positive depuis un bon moment.
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