Les nouvelles en provenance de Catalogne, qui a mis en œuvre les lois les plus strictes du pays en matière de contrôle des loyers et de taxation punitive anti-propriétaires, semblent à la fois compliquées et simples. À première vue, cela paraît confus, mais un examen approfondi des chiffres démontrera ce point.
D’une part, l’introduction des lois sur le contrôle des loyers a conduit à une baisse des loyers moyens, ce qui est célébré par le gouvernement régional dirigé par le PSOE. Dans l’ensemble de la Catalogne, les loyers ont diminué de 3,7 %. À Barcelone, le marché le plus tendu de la communauté autonome, les loyers ont baissé de 6,4 %.
Ces lois de contrôle des loyers ont été mises en place à partir de mars 2024 et les statistiques ont été mesurées un an plus tard. C’est une baisse de prix significative en une seule année, surtout compte tenu de l’histoire récente.
Selon une étude de CaixaBank Research, les prix des loyers avaient augmenté de 28 % entre 2015 et 2022, tandis que les revenus n’avaient augmenté que de 7 %.
Le logement est devenu inabordable en Espagne dans son ensemble, mais surtout en Catalogne. Selon Funcas Research, 44,6 % des ménages dépensent plus de 30 % de leurs revenus en loyers, contre 38,2 % au niveau national.
La Catalogne a également l’un des taux les plus élevés du pays entre location et propriété. La communauté dans son ensemble a un taux de location de 24,9 %, selon la Banque d’Espagne, Barcelone dépassant les 30 %. Cela signifie qu’environ 15 % de la population de Barcelone vit dans des conditions économiques stressantes dues aux coûts des loyers.
Cependant, la baisse apparente des loyers est un phénomène plus complexe qu’il n’y paraît au premier abord.
Parallèlement à cette baisse des prix, il y a également eu une forte diminution du nombre de logements proposés en location à long terme. Selon un article de Spanish Property Insight:
« Cependant, ces gains [baisse des coûts locatifs] ont un prix : la liquidité. Les signatures de contrats de location dans ces zones ont chuté. Dans les municipalités désignées, les nouveaux contrats de location ont diminué de 21 % du premier au quatrième trimestre 2024. À Barcelone, le nombre de contrats a chuté de 17 % au cours des trois trimestres suivant l’introduction des plafonds de prix. »
Une partie de la raison, peut-être la principale, est que les propriétaires passent à la location saisonnière pour éviter les contrôles des loyers. S’ils louent pour moins de 12 mois, par exemple aux étudiants, ils peuvent augmenter les loyers au-dessus des taux de contrôle des loyers.
En conséquence, les annonces de locations saisonnières ont augmenté d’environ 37,5 % en 2024. De ce fait, le véritable prix des annonces pour les logements locatifs en Catalogne et à Barcelone a augmenté respectivement de 12 % et 14 %.
On parle maintenant de mesures que le gouvernement régional pourrait mettre en œuvre pour appliquer les lois sur le contrôle des loyers aux locations saisonnières ou pour rendre plus difficile l’offre de locations saisonnières par les propriétaires.
Cela devient un jeu de « whack-a-mole » où les législateurs gouvernementaux essaient de repérer toutes les échappatoires à leurs tentatives de régulation – et de les éliminer – pour que des propriétaires astucieux en découvrent d’autres.
Dans le pire des cas, le gouvernement est efficace et cela a pour résultat non pas de rendre les loyers moins chers, mais de tuer complètement le marché locatif. Et ce n’est pas qu’une simple possibilité hypothétique.
D’une part, il y a déjà des preuves d’une augmentation des propriétaires cherchant à sortir complètement du marché locatif. Un article de Spanish Property Insight, évoquant un sondage commandé par Fotocasa, un portail immobilier, a constaté que ce sentiment était passé de 29 % à 38 % en seulement un an.
Et la pression continue de croître.
À la fin juin 2025, le gouvernement régional de Catalogne a commencé à mettre en œuvre un nouveau régime fiscal sur la propriété. Pour les achats de biens immobiliers supérieurs à 600 000 €, le taux d’imposition passera de 10 % à 11 %, augmentant jusqu’à 13 % pour les biens achetés pour plus de 1,5 million d’euros.
Cependant, l’aspect le plus extrême de la loi cible les grands propriétaires, tels que les investisseurs institutionnels. D’un taux fixe précédent de 10 %, le taux d’imposition a doublé à 20 % pour les grands propriétaires. Il cible également toute personne achetant un immeuble résidentiel entier. Les seules exceptions sont des projets de logements sociaux définis de manière restrictive.
Mais, si vous deviez acheter un immeuble pour le rénover, l’améliorer, puis le louer, le gouvernement catalan vous prendra désormais 20 % de votre budget dès le départ. Le résultat est que des projets sont annulés.
Ils ont également supprimé la réduction d’impôt de 70 % pour les investisseurs qui achètent des immeubles pour les rénover et les améliorer avant de les revendre (aussi appelée « flipping »). Cela freinera un taux déjà faible de rénovation des bâtiments. Comme le notait l’article lié ci-dessus dans Idealista :
« …nous avons l’un des parcs immobiliers les plus anciens d’Europe, avec un taux de rénovation de 0,2 % (loin des 2-3 % requis par l’Union européenne) et plus de 9,4 millions de logements en besoin urgent de rénovation. »
Ces désincitations à la construction et à la rénovation sont particulièrement préoccupantes parce que le véritable problème sous-jacent qui cause un manque de logements abordables est le manque de construction. Une étude du BBVA a révélé que l’Espagne, avec 2,3 mises en chantier par 1 000 habitants, a le taux le plus bas d’Europe. Pour chaque nouveau ménage formé en Espagne, seulement 0,6 logement a été construit, conduisant à un déficit chronique et croissant de logements.
Ces politiques sont un coup de poignard en plein cœur de ce dont on a justement besoin pour stimuler la création de nouveaux logements, les améliorations de l’habitat. Elles garantissent qu’il n’y aura pas d’augmentation du secteur privé dans les logements locatifs, surtout dans les centres urbains tendus, comme Barcelone.
Il ne fait aucun doute que la situation des propriétaires privés en Catalogne est difficile et s’aggrave. En plus des politiques évoquées ci-dessus, la Catalogne prévoit d’interdire toutes les locations d’appartements touristiques d’ici 2028.
Cela éliminera une source importante de croissance économique et de revenus pour les propriétaires de la région. Et, compte tenu des sentiments actuels, beaucoup de ces appartements ne seront pas convertis en locations à long terme.
Il y a un certain espoir que le nouveau régime fiscal soit modifié pour répondre aux préoccupations des propriétaires. Cela pourrait inclure le retour de la remise fiscale de 70 % pour les investisseurs qui améliorent les immeubles.
Le gouvernement prévoit également un ambitieux programme de construction de logements publics. Il a été annoncé en octobre dernier qu’ils investiraient 1,1 milliard d’euros par an pendant les quatre prochaines années pour construire 50 000 nouvelles unités de logement public.
Il est vrai que l’Espagne, avec 2,3 %, a le ratio le plus faible de logements publics par rapport aux logements privés dans l’UE (qui est de 9,5 %). Et la Catalogne est la pire en Espagne, avec 1,7 %. Si ce plan est mis en œuvre – et c’est un gros « si » – cela augmenterait considérablement le parc de logements publics de Catalogne, bien qu’à seulement environ la moitié de la moyenne européenne.
Bien sûr, les initiatives qui atténuent la crise méritent d’être saluées. Mais dans ce cas, il semble qu’on donne d’une main pour reprendre de l’autre. Il est peu logique de retirer aujourd’hui des logements locatifs du marché avec l’intention de ne les remplacer que dans des années, sur la base d’un plan qui ne commencera vraiment qu’en 2026, certains premiers logements ne devant être achevés qu’en 2028.
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