Sans surprise, une grande anxiété économique règne actuellement dans le monde. Cela fait suite à l’annonce, le 2 avril, de Trump concernant des tarifs douaniers sur chaque partenaire commercial des États-Unis. Le « Jour de la Libération », comme il l’a appelé, a bouleversé le système commercial mondial pesant plusieurs milliers de milliards d’euros. L’incertitude créée n’a pas diminué – elle s’est même accrue.
L’impact massif de ces politiques est impossible à mesurer. L’économie mondiale est incroyablement intégrée, non seulement en termes de biens mais aussi de services. En tant qu’épicentre de cette tourmente, les États-Unis seront les plus touchés, mais aucun pays n’échappera à ses effets.
Actuellement, Trump a suspendu les tarifs généralisés qu’il prévoyait d’appliquer, y compris sur le commerce espagnol. Il existe une « période de grâce » avec des droits de douane de 10 %. Celle-ci doit durer 90 jours pour permettre la négociation d’accords.
Cependant, plus d’un mois s’est écoulé et jusqu’à présent, aucun accord commercial n’a été annoncé. Même le Japon, le plus proche allié des États-Unis en Asie, critique publiquement la position américaine. On peut s’attendre à ce que la tourmente se poursuive au moins jusqu’à l’été.
Retour en Espagne : le pays présente en réalité un déficit commercial avec les États-Unis, achetant plus de biens et services américains qu’il n’en vend aux USA. En 2024, ce déficit commercial s’élevait à 10 milliards de dollars, les exportations espagnoles vers les États-Unis étant d’environ 18 milliards de dollars et les importations en provenance des États-Unis d’environ 28 milliards.
Les États-Unis ne sont également que le cinquième partenaire commercial de l’Espagne. Par conséquent, l’impact direct sur le pays devrait être relativement faible. Selon un rapport de la Caixa Bank :
Dans l’ensemble, l’impact direct estimé de la hausse des droits de douane à 10 % s’élèverait à environ 1,388 milliard d’euros, soit l’équivalent de 0,1 % du PIB. Dans un scénario avec une hausse des tarifs à 20 %, l’impact serait de 3,181 milliards d’euros, soit 0,2 % du PIB. Il convient de noter que ces estimations ne prennent en compte que les exportations directes de l’Espagne vers les États-Unis.
Pour mettre cela en perspective, l’année dernière, l’économie espagnole a crû de 3,2 % et cette année, elle devrait encore croître de 2,5 %, selon le rapport du FMI d’avril 2025.
De plus, le gouvernement espagnol a réagi rapidement en mettant en place des mesures d’urgence, notamment un plan d’aide de 14 milliards d’euros destiné aux industries et aux travailleurs qui seront touchés. L’Espagne s’oriente également vers une diversification de ses partenaires commerciaux – comme en témoignent les sommets organisés par le Premier ministre espagnol au Vietnam et en Chine.
Tout cela est encourageant, et il y a des raisons d’être optimiste quant à l’économie espagnole en 2025. Mais l’impact de tout ce tumulte provoquera-t-il des problèmes dans le secteur immobilier ?
Là aussi, je pense qu’il y a des raisons d’être optimiste, pour plusieurs raisons. D’une part, l’incertitude, l’instabilité et les chocs économiques à venir aux États-Unis accéléreront la tendance des Américains à venir s’installer en Espagne, y compris pour y acheter une maison.
En 2019, le nombre d’achats immobiliers par des Américains était de 1 089, tandis qu’en 2024 – avant l’investiture de Trump et le chaos tarifaire – ce nombre avait presque triplé pour atteindre 2 800. En conséquence, les Américains représentaient désormais 2 % des achats de biens immobiliers par des étrangers en Espagne, soit le double.
Qui plus est, les acheteurs américains dépensent plus que quiconque au mètre carré pour un bien immobilier en Espagne, avec un prix de 3 390 €. Cela peut sembler élevé ici en Espagne, mais dans les grandes villes américaines, il faut s’attendre à payer jusqu’à quatre fois ce prix.
Et parmi les endroits en Espagne populaires auprès des Américains, la Costa del Sol figure parmi les premières places, en particulier Marbella.
Il ne faut pas seulement compter sur les Américains venant en Espagne, mais aussi sur les citoyens chinois qui y achètent des biens. Le nombre de Chinois achetant des propriétés en Espagne est passé de 4 370 en 2019 à 5 220 aujourd’hui. C’est presque le double du nombre d’Américains, bien que le prix payé au mètre carré par les citoyens chinois ne représente que les deux tiers de celui payé par les Américains.
Cela illustre une tendance plus générale, non seulement des Américains qui visitent et achètent des maisons ici. Les gens évitent aussi les États-Unis. Des récits récents d’Européens, notamment de jeunes routards, arrêtés par des agents de sécurité frontalière et placés en détention, ont refroidi le climat pour les touristes européens.
En mars, avant l’instauration des droits de douane, le nombre d’Européens se rendant aux États-Unis avait déjà chuté de 17 %. Le nombre de touristes étrangers en général avait diminué de 12 %. Bon nombre de ces touristes resteront en Europe, et beaucoup viendront en Espagne.
L’arrivée en Espagne de touristes dépensiers – le profil typique d’une famille européenne pouvant se permettre de passer ses vacances aux États-Unis – est non seulement positive pour l’économie espagnole. Cela signifie aussi un plus grand intérêt pour l’immobilier espagnol, en particulier sur les côtes.
Avant que tout cela ne se produise, le marché immobilier espagnol était déjà dynamique, surtout comparé à d’autres marchés de l’UE.
La population espagnole est en croissance, alors que le reste de l’UE tend à restreindre l’immigration. En 2024, la croissance démographique a frôlé 1 %, avec 450 000 nouveaux résidents. Cela s’est traduit par la création de près de 112 000 nouveaux foyers.
Bien que les permis de construire de nouvelles habitations augmentent enfin – après une décennie de stagnation – il reste encore un écart à combler entre l’offre et la demande. En conséquence, les prix continuent d’augmenter à un rythme supérieur à l’inflation ; l’année dernière, les prix de l’immobilier espagnol ont augmenté de près de 6 %.
Cependant, cette hausse des prix n’est pas uniforme dans tout le pays. Certaines régions, voire certaines villes, ont connu des taux de croissance des prix très différents. La province de Malaga a vu ses prix grimper de près de 14 %, et la ville de Malaga a enregistré une augmentation impressionnante de 22 % des prix de l’immobilier.
Néanmoins, il convient de noter que, selon une étude de la Caixa Bank, 2024 a été la première année depuis de nombreuses années où le nombre de permis de construire a dépassé celui des nouveaux foyers créés. C’est un bon signe. Cela représente une augmentation de 16,5 % du nombre de permis, d’une année sur l’autre.
On peut s’attendre à ce que cette tendance s’accélère à mesure que la BCE continue d’assouplir les taux d’intérêt au cours de l’année à venir, ramenant probablement les taux hypothécaires à environ 2 %.
Le tableau général pour l’économie espagnole et le marché immobilier reste donc positif. L’Espagne est l’un des pays d’Europe les moins exposés au commerce avec les États-Unis – la moitié de la moyenne de l’UE. Le gouvernement a rapidement pris des mesures politiques pour contrer les effets négatifs et cherchait déjà à diversifier ses partenaires commerciaux avant que l’ouragan Trump ne frappe.
Si la tempête actuelle est bien gérée, l’Espagne pourrait même en sortir gagnante, en tant que leader européen dans un nouvel ordre commercial mondial réorienté. Ce serait de bon augure pour un marché du logement neuf en pleine reprise. Croisons les doigts.
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