Durante los últimos dos años, la naturaleza de la relación laboral entre los agentes inmobiliarios y las agencias ha estado bajo una presión implacable. Ha habido un número creciente de inspecciones gubernamentales para erradicar lo que se llama “autónomos falsos”, básicamente empleados categorizados como freelancers para evitar la normativa laboral y las contribuciones a la seguridad social.
El proceso es doloroso y no está exento de problemas, pero podría traer cambios muy necesarios al sector inmobiliario.
Estos cambios no se limitan al sector inmobiliario. Son parte de una represión más amplia por parte del gobierno sobre la precarización del empleo. Un objetivo mucho mayor ha sido, de hecho, los repartidores de comida y los conductores.
Según el gobierno, solo en 2023, más de 32,000 trabajadores que estaban categorizados como freelancers fueron “regularizados” y convertidos en empleados asalariados. En un período de 5 años, ese número es casi 100,000.
Ese número bajó a solo 7,000 en 2024, lo que probablemente representó el éxito de la campaña entre los conductores, con la cantidad de regularizaciones disminuyendo en transporte en un 95%. Sin embargo, la campaña dentro del sector inmobiliario continúa, siendo Valencia la punta de lanza. A partir de 2022, el gobierno inició inspecciones, multas y regularización dentro de la ciudad, para luego expandirse a toda la provincia.
Si se encuentra que las agencias inmobiliarias están usando autónomos falsos, pueden enfrentar multas significativas que comienzan en 3.750 € por agente y pueden subir hasta 12.000 € por agente. Asimismo, tienen la obligación de pagar las contribuciones a la seguridad social hasta por cuatro años durante los cuales un empleado trabajó como freelancer.
Al igual que los conductores de taxi y los repartidores de comida, la precarización de su trabajo es un fenómeno relativamente reciente. Anteriormente, los agentes inmobiliarios eran empleados. En el caso de los trabajos de transporte, la precarización es resultado de aplicaciones en línea como Uber.
Con los agentes inmobiliarios en España, este fenómeno ha crecido a medida que prestigiosas agencias inmobiliarias del extranjero han llegado. Han buscado aprovechar el auge, especialmente en lugares como la Costa del Sol, trayendo consigo un modelo exclusivamente freelance desde Estados Unidos y otros países.
Sin embargo, la manera en que estas agencias han usado la ley a veces ha socavado la calidad del sector y, como resulta, a veces también es ilegal.
Bajo la ley española, para que un agente sea verdaderamente freelancer, no debe tener ninguna dependencia de la empresa, ni puede haber restricciones impuestas o instrucciones dadas sobre su actividad. Los agentes independientes establecen sus propios horarios, no usan uniformes, no siguen un manual de la empresa, ni pueden depender del sistema informático u otro equipamiento de la agencia.
Esta confusión, y a veces eludir deliberadamente la ley, fue revelada por muchas de las inspecciones, según un artículo de La Vanguardia:
“En algunos casos, efectivamente son relaciones comerciales, pero en otros, tenían todas las características de una relación laboral,” reconoció Junyent [presidente de la Federación de Agencias Inmobiliarias]. Uno de los informes de inspección indicaba, por ejemplo, que los agentes tenían su propio escritorio en la oficina, un horario de trabajo, distribución de tareas entre equipos, turnos de vacaciones y un teléfono y ordenador de la empresa. Este informe fue apelado en los tribunales, los cuales ratificaron la decisión de la inspección.
En contraste, el verdadero trabajo autónomo significa que el agente organiza su tiempo y métodos, puede atender a varios clientes, usa su propio equipo productivo, asume riesgos empresariales y no está sujeto a la dirección de la empresa.
Cuando existe dependencia, la relación es laboral y se aplica el convenio colectivo estatal para inmobiliarias. Ese convenio permite el pago por comisión, pero también garantiza un salario mínimo mensual y establece una tasa mínima de comisión para el personal comercial del 5% de los honorarios netos. Si las comisiones no alcanzan el mínimo mensual, la empresa paga la diferencia.
La aplicación de la ley en todo el sector está obligando a algunas agencias a elegir uno de dos caminos: empleo formal o un “contrato de agencia” que cumpla con los criterios legales de independencia.
Existen algunas quejas de agencias que no quieren pagar deducciones de seguridad social —o no pueden— y de agentes que son grandes ganadores únicamente por comisión. Sin embargo, solo un pequeño porcentaje de agentes son verdaderos “grandes ganadores”, mientras que el resto queda atrapado en la rotación.
Demasiadas agencias siguen un modelo de crear un exceso de agentes, lo cual es especialmente fácil durante épocas de auge como la actual. Si un agente tiene un buen desempeño desde el principio, lo mantienen. Si no destaca lo suficientemente rápido, lo descartan sin costo para la agencia.
Además, las quejas de las agencias y de los agentes de altos ingresos pasan por alto el punto más importante: formalizar el sector también significa profesionalizarlo.
España no tiene estándares nacionales para agentes inmobiliarios o agencias. Algunas regiones, como Cataluña, requieren que los agentes realicen un curso y tengan un certificado, pero en Andalucía, por ejemplo, esto no es necesario. Todo lo que se necesita es una licencia de negocio, un nombre de empresa y un teléfono.
A esto se suma la falta de estándares profesionales y agentes que se forman de manera desigual, dependiendo de la calidad de la agencia. La falta de un pago mínimo y las contribuciones obligatorias a la seguridad social que deben pagar los freelancers en España también incentiva a los agentes a hacer lo que sea necesario para concretar una venta. Es una receta para problemas e incluso tácticas poco escrupulosas que dañan el sector en su conjunto y la imagen de todos los que trabajan en él.
Esto puede incluir desde tergiversar aspectos de una venta o propiedad hasta involucrarse en actividades ilegales en relación con los inquilinos que buscan vivienda. El gobierno hizo ilegal que las agencias inmobiliarias cobren una comisión a los inquilinos que buscan casa (aunque esto todavía se practica ampliamente, según mi experiencia).
Solo se puede pedir a los propietarios que paguen. Pero es un mercado de vendedores y la mayoría de las veces los propietarios no necesitan agentes. La falta de regulación nacional fuerte conduce a una cultura de incumplimiento de normas en todos los niveles.
Por nuestra parte, en Terra Meridiana, no esperamos a una represión. Hemos empleado a nuestro personal desde 2003, cumpliendo con la ley y las mejores prácticas de la industria. Creemos en un campo de juego equitativo donde toda la competencia sigue las mismas reglas y paga los mismos impuestos y contribuciones a la seguridad social.
Cabe decir que el lado empresarial no se ha quedado quieto una vez que el gobierno dejó clara su intención de intervenir. En la primavera de 2024, la Federación de Empresas Inmobiliarias (FADEI) se reunió con la Oficina Nacional Antifraude de la Inspección de Trabajo.
El objetivo es cooperar en la prevención de la mala clasificación, aclarar criterios y aumentar la seguridad jurídica para agencias, profesionales y consumidores. Es una señal clara de que el sector espera que la aplicación continúe y desea pasos más claros para cumplir.
Es una decisión sabia colaborar con las oficinas de inspección del gobierno, así como educar a las agencias del sector. Puede ser atractivo, por supuesto, intentar evadir la ley y ahorrar dinero. Pero la represión creciente en el sector —y algunas multas muy sustanciales y de alto perfil— muestran que esto es ahorrar centavos y perder libras.
A principios de agosto de 2025, por ejemplo, la sucursal de Valencia de la agencia inmobiliaria de lujo Engel & Völkers fue multada con 6,4 millones de euros. Se descubrió que habían empleado falsamente a 569 agentes como freelancers.
Engel & Völkers es una empresa grande y sobrevivirá. Pero con empresas más pequeñas e independientes, ese tipo de multa sería una sentencia de muerte. Es más prudente optar por cumplir la ley. Si necesitas proporcionar dirección, control y gestión de tus agentes, debes contratarlos. La gestión de la agencia también debe tomar cursos de derecho laboral para asegurarse de no encontrarse fuera de la ley sin intención.
En última instancia, corresponde a cada agencia determinar cómo desea avanzar. Pero, si quieres verdadera autonomía, debes saber que puede que tengas que probarlo ante un inspector. Elimina cualquier indicador de control: no sistemas informáticos obligatorios de la empresa, no manuales o códigos de vestimenta uniformes, no horarios fijos, no territorios asignados y no listas de equipo que funcionen como turnos del personal.
Y no esperes que las inspecciones se detengan. En 2023, la Inspección de Trabajo recibió un aumento del 41% en financiación para incrementar las inspecciones. Con la represión de los repartidores de comida efectivamente terminada, el sector inmobiliario permanecerá en la mira.
Algunos estiman que el 40% de los agentes son actualmente tratados como freelancers, aunque según mi experiencia es mucho más alto. En toda España, se estima que hay 100,000 trabajadores de agencias. Eso son muchos posibles “autónomos falsos” y la inspección ha dejado claro que tiene la intención de dar seguimiento a las 20,000 agencias en España. Es una oportunidad para tener una industria mejor y más profesional si se maneja con claridad y justicia.
La premisa básica para cualquier agencia —como mínimo— debe ser que cumpla la ley. La evolución de la industria en las últimas dos décadas en España ha dejado claro que la responsabilidad y la profesionalidad solo se pueden lograr con la contratación de agentes. Esto crea incentivos para formar y retener personal, y desincentivos para que los agentes doblen las reglas o sean deshonestos para “cerrar la venta”.
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