Las noticias provenientes de Cataluña, que ha implementado las leyes de control de alquileres y fiscalidad punitiva más estrictas del país, parecen tanto complicadas como simples. Al principio suena confuso, pero un análisis más profundo de las cifras demostrará el punto.
Por un lado, la introducción de las leyes de control de alquileres ha llevado a una disminución en los alquileres promedio, lo cual está siendo celebrado por el gobierno regional liderado por el PSOE. En toda Cataluña, los alquileres han disminuido un 3,7%. En Barcelona, el mercado más tensionado de la comunidad autónoma, los alquileres han bajado un 6,4%.
Estas leyes de control de alquileres se implementaron en marzo de 2024 y las estadísticas se midieron un año después. Es una reducción de precios significativa en un solo año, especialmente considerando la historia reciente.
Según un estudio de CaixaBank Research, los precios de los alquileres crecieron un 28% entre 2015 y 2022, mientras que los ingresos solo aumentaron un 7%.
La vivienda se ha vuelto inasequible en toda España, pero especialmente en Cataluña. Según Funcas Research, el 44,6% de los hogares gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler, en comparación con el 38,2% a nivel nacional.
Cataluña también tiene una de las tasas más altas del país en cuanto a alquiler frente a propiedad. La comunidad en su conjunto tiene una tasa de alquiler del 24,9%, según el Banco de España, y Barcelona supera el 30%. Eso significa que cerca del 15% de la población de Barcelona vive en condiciones económicas tensas debido a los costos del alquiler.
Sin embargo, la aparente caída en los alquileres es un fenómeno más complejo de lo que parece a primera vista.
Junto con esta disminución de precios, también se ha producido una fuerte caída en el número de viviendas ofrecidas en contratos de alquiler a largo plazo. Según un artículo de Spanish Property Insight:
“Sin embargo, esas ganancias [caída de los costos de alquiler] tienen un precio: la liquidez. La firma de contratos de alquiler en estas zonas se ha desplomado. En los municipios designados, los nuevos contratos de alquiler cayeron un 21% del primer al cuarto trimestre de 2024. En Barcelona, el número de contratos disminuyó un 17% en los tres trimestres posteriores a la introducción de los topes de precios.”
Parte de la razón de esto, quizás la principal, es que los propietarios están cambiando a alquileres de temporada para evitar los controles de alquiler. Si alquilan por menos de 12 meses, por ejemplo a estudiantes, pueden aumentar los alquileres por encima de las tasas controladas.
Como resultado, los anuncios de alquiler de temporada crecieron alrededor de un 37,5% en 2024. Debido a esto, el precio real de publicación para viviendas de alquiler en Cataluña y Barcelona creció un 12% y un 14% respectivamente.
Ahora se habla de que el gobierno regional implemente medidas para aplicar las leyes de control de alquiler también a los alquileres de temporada o para dificultar que los propietarios ofrezcan este tipo de alquiler por completo.
Se convierte en un juego de “golpea al topo” donde los legisladores intentan detectar todas las formas de eludir la regulación —y eliminarlas— solo para que los propietarios ingeniosos encuentren otras nuevas.
En el peor de los casos, el gobierno tiene éxito y esto resulta no en que los alquileres sean más baratos, sino en la destrucción total del mercado de alquiler. Y esto es más que una posibilidad hipotética.
Por un lado, ya hay evidencia de un aumento en los propietarios que buscan salir completamente del mercado de alquiler. Un artículo de Spanish Property Insight, que cita una encuesta encargada por Fotocasa, un portal inmobiliario, encontró que este sentimiento pasó del 29% al 38% en solo un año.
Y la presión sigue creciendo.
A partir de finales de junio de 2025, el gobierno regional de Cataluña comenzó a implementar un nuevo régimen fiscal sobre la propiedad. Para quienes compren propiedades por encima de los 600.000 €, la tasa impositiva subirá del 10% al 11%, aumentando hasta el 13% para propiedades adquiridas por más de 1,5 millones de €.
Sin embargo, el aspecto más extremo de la ley es aquel que apunta a los grandes propietarios, como los inversores institucionales. De una tasa fija anterior del 10%, la tasa impositiva se ha duplicado al 20% para grandes propietarios. También se dirige a cualquiera que compre un edificio residencial completo. Las únicas excepciones son los proyectos de vivienda social definidos de forma muy limitada.
Pero, si ibas a comprar un edificio para renovarlo, mejorarlo y luego alquilarlo, el gobierno catalán ahora se quedará con el 20% de tu presupuesto desde el principio. El resultado es que los proyectos están siendo cancelados.
También han eliminado la reducción fiscal del 70% para los inversores que compran edificios para renovarlos y mejorarlos antes de revenderlos (es decir, «flipping»). Esto suprimirá una ya baja tasa de renovación de edificios. Como señalaba el artículo enlazado en Idealista:
“…tenemos uno de los parques de viviendas más antiguos de Europa, con una tasa de renovación del 0,2% (lejos del 2-3% requerido por la Unión Europea) y más de 9,4 millones de viviendas que necesitan una renovación urgente.”
Estos desincentivos a la construcción y la renovación son especialmente preocupantes porque el verdadero problema subyacente que está causando la falta de vivienda asequible es la falta de construcción. La investigación de BBVA encontró que España, con 2,3 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes, es el país con la cifra más baja de Europa. Por cada nuevo hogar que se forma en España, solo se construyen 0,6 viviendas, lo que lleva a un déficit crónico y creciente de vivienda.
Estas políticas son una estaca en el corazón del impulso tan necesario a la creación de nuevas viviendas y a la mejora de las existentes. Aseguran que no habrá aumentos del sector privado en el alojamiento en alquiler, especialmente en centros urbanos tensionados como Barcelona.
No cabe duda de que la situación para los propietarios privados en Cataluña es difícil y va a peor. Además de las políticas mencionadas, Cataluña tiene previsto prohibir todos los alquileres turísticos de apartamentos para 2028.
Eso eliminará una fuente importante de crecimiento económico e ingresos para los propietarios de la región. Y, dado el sentimiento actual, muchos de esos apartamentos no se convertirán en alquileres de larga duración.
Hay cierta esperanza de que el nuevo régimen fiscal se modifique para atender las preocupaciones de los propietarios. Esto podría incluir el retorno de la deducción fiscal del 70% para los inversores que renueven edificios.
El gobierno también planea un ambicioso programa de construcción de vivienda pública. Se anunció el pasado octubre que invertirán 1.100 millones de euros al año durante los próximos cuatro años para construir 50.000 nuevas viviendas públicas.
Es cierto que España, con un 2,3%, tiene la proporción más baja de vivienda pública frente a privada en la UE (que es del 9,5%). Y Cataluña es la peor en España, con un 1,7%. Si este plan se implementa —y eso es un gran «si»— aumentaría significativamente el parque de vivienda pública de Cataluña, aunque solo hasta alrededor de la mitad del promedio de la UE.
Por supuesto, las iniciativas que alivien la crisis deben ser reconocidas. Pero en este caso, parece como dar con una mano y quitar con la otra. Tiene poco sentido retirar viviendas de alquiler del mercado hoy con la intención de reemplazarlas años más tarde, basándose en un plan que ni siquiera comenzará realmente hasta 2026, con algunas de las primeras viviendas completadas recién en 2028.
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