Процедура Продажи

Если вы владеете недвижимостью и хотите ее продать, то процедура заключается в следующем:

Необходимые бумаги

Для того, чтобы продать свою недвижимость, вам необходимо не только доказать, что вы являетесь законным владельцем, но и предоставить другие бумаги. Убедитесь, что ваши бумаги в порядке, ведь это важно для успешной продажи (чтобы ознакомиться со списком документов, которые мы запрашиваем у владельцев недвижимости, нажмите сюда). Обычно у вас или вашего адвоката имеется государственный нотариальный акт (escritura), который должен был быть зарегистрирован в Земельном регистре (Registro de la Propiedad), когда вы приобретали недвижимость.

  • Государственный нотариальный акт должен включать по крайней мере следующее: сроки и условия продажи, персональные данные продавца и покупателя, регистрационный номер из Земельного реестра, полное описание недвижимости, оплаченные изменения, сборы и налоги (включая ипотечные кредиты и оплату коммунальных услуг), а также стоимость продажи и вид платежа.
  • Адрес недвижимости и застроенная площадь (в квадратных метрах) должны быть одинаковыми (но не всегда совпадают) в государственном нотариальном акте и кадастре (Catastro). Если покупатель запрашивает ипотеку, займы всегда предоставляются из расчета стоимости зарегистрированной застроенной площади. Разрешение на расширение так же важно, поэтому надо убедиться, что все расширения и перестройки на застроенной площади легальны и зарегистрированы. Помните, что траты на любые изменения могут быть использованы, чтобы компенсировать налог на прирост капитала.
  • Убедитесь, что ваша недвижимость имеет лицензию на первичную застройку (licencia de primera ocupación) от местного Городского совета. Более старая и сельская недвижимость часто не имеет лицензии на первичную застройку. Без нее будущим покупателям будет сложно получить ипотеку, это может даже привести к блокировке продажи.
  • Соберите последние счета на оплату муниципального налога на собственность (IBI), вывоз мусора (basura), общественные взносы, если необходимо, и коммунальные платежи, чтобы показать, что все оплачено и за недвижимостью нет задолженности.
  • По закону, вам необходим сертификат энергетической эффективности (Certificado de Eficiencia Energética, CEE), в котором стоит отметка от А до G, которая показывает, сколько углекислого газа ваша недвижимость потребляет в течение года. Показатель рассчитывается на основе отопления, охлаждения и прочего потребления энергии. CEE должен быть зарегистрирован региональным правительством (Junta de Andalucía).

Узнайте о своих затратах

  • Убедитесь, что вы знаете о своих затратах на продажу, таких как муниципальный налог на добавленную стоимость земли (Plusvalía), доход на прибыль (Impuesto sobre la Renta), сбор за закрытие ипотеки, комиссии агентствам недвижимости и прочие. Если агентство недвижимости просит у вас более чем 5% комиссии, то поищите более выгодные условия. Просите вашего юриста проверять все договоры перед подписанием.
  • Если владельцем вашей недвижимости является компания, особенно если ее юридический адрес расположен в офшоре, то посчитайте затраты на расторжение, принимая во внимание любые налоги, которые возникнут в результате разницы между арендой и продажей.
  • Если вы намереваетесь продать компанию, посчитайте, какой корпоративный налог вы обязаны будете выплатить.
  • Если вы унаследовали недвижимость в Испании, то проконсультируйтесь со своим юристом о том, сколько налогов вам надо будет заплатить и как перевести наследство на ваше имя.

Процедура

  • Создайте условия, чтобы недвижимость можно было осматривать в вашем присутствии или с помощью вашего агента. Будьте готовы к тому, что заинтересованные стороны будут осматривать недвижимость больше одного раза, в разное время дня.
  • Потенциальный покупатель, или его агент, могут сделать предложение о меньшей стоимости. Вы можете обсуждать это напрямую или через агентов, до тех пор, пока не придете к согласию.
  • Убедитесь, что покупатель ознакомлен и согласен с государственными и физическими условиями недвижимости во время продажи. Любой ущерб или дефект должен быть раскрыт перед подписанием личного договора о продаже, чтобы избежать трудностей в дальнейшем.
  • Когда юрист покупателя составил личный договор продажи, попросите, чтобы ваш юрист проверил сроки завершения сделки. Если все верно, договор может быть подписан и обяжет обе стороны.

В оговоренную дату вы должны встретиться с покупателем, подписать государственный нотариальный акт у государственного нотариуса и получить оплату, после чего вы передаете ключи. Нотариус потребует следующие документы:

  • Сертификат энергетической эффективности на недвижимость, если вы проживали в ней более 4-х месяцев в году. Если нет, то вам необходимо лишь предоставить заявление об этом.
  • Ваш NIE, идентификационный номер иностранцев.
  • Недавняя квитанция муниципального налога на недвижимость.
  • Подтверждение любой суммы, оплаченной покупателем заранее.
  • Покупатель возможно захочет посмотреть на последние квитанции за коммунальные услуги, проверить, что все услуги предоставляются законно и работают.

После продажи убедитесь, что вы выполнили следующие действия:

  • Заплатили все налоги и сборы соответствующим органам. Помните, что если вы не являетесь резидентом, то покупатель обязан удержать 3% от суммы продажи для оплаты в Налоговую службу Испании от вашего имени, вместо налога на прирост капитала. Если вы не получили прибыль, то можете запросить вернуть вам его, но налоговые службы не будут возвращать комиссии, пока все налоги не будут оплачены.
  • Перепишите на нового владельца или отмените все договоры с коммунальными службами.
  • Сообщите о продаже товариществу (если необходимо), в местный Городской совет и в Налоговую службу Испании, чтобы по всем вопросам они обращались к новому владельцу.


Недавно продано

Новостройки Вилла  для продажи в  Las Lomas de Marbella - Золотая Миля Вилла

Вилла для продажи в Las Lomas de Marbella, Золотая Миля

Ref. TMNV10004-2

  • 4 cпальни
  • 4 bанные
  • 706 m² построен
  • 867 m² yчасток
  • 166 m² tерраса

Fantastic contemporary style family villa situated in Las Lomas de Marbella, at the base of la Concha Mountain only 5 minutes away from Puerto Banus and Marbella centre, with all amenities shops and bars...

3,800,000 €
Новостройки Вилла  для продажи в  Santa Clara - Восточная Марбелья Вилла

Вилла для продажи в Santa Clara, Восточная Марбелья

Ref. TMNV0693

  • 4 cпальни
  • 4 bанные
  • 557 m² построен
  • 745 m² yчасток
  • 105 m² tерраса

This contemporary villa forms part of a high-end gated development, under construction in Marbella East, in a quiet neighbourhood close to some of the Costa del Sol's top golf courses and conveniently near...

1,485,000 €
сниженной Вилла  для продажи в  Santa Clara - Восточная Марбелья Вилла

Вилла для продажи в Santa Clara, Восточная Марбелья

Ref. TMNV0691

  • 5 cпальни
  • 5 bанные
  • 704 m² построен
  • 1.199 m² yчасток
  • 185 m² tерраса

This contemporary villa, designed by Manuel Burgos Cornejo, is part of an exclusive gated community in construction in the sought-after Santa Clara area of Marbella East, very close to the beach and the town...

ПРОДАНО

Вилла для продажи в Guadalmina Baja, Сан Педро де Алькантара

Ref. TMRV0935

  • 6 cпальни
  • 5 bанные
  • 750 m² построен
  • 3.300 m² yчасток
  • 50 m² tерраса

This beautiful house designed by Cesar Leiva has been totally reformed in 2014 without losing its Andalusian feel. The entrance to the house comprises a large driveway with garage with 2 cars; a patio leads...

3,800,000 €