Comprar un terreno

Si Ud. quiere construir su propiedad en España, lo primero que necesita es un terreno en el que legalmente se pueda construir. Aunque la mayoría de las viviendas se pueden modificar para adaptarse a las necesidades de los propietarios, con un terreno es mucho menos sencillo, y mucho más costoso, de cambiar, si es posible hacerlo en absoluto. Como resultado, se recomienda realizar una investigación sobre lo que exactamente se puede hacer con el terreno, y lo que se puede hacer cerca del terreno que esté interesado en comprar para asegurarse de que realiza una compra exitosa.

El departamento de planificación del ayuntamiento local decide qué, cómo y cuándo se puede construir en un terreno.

Tipos de terreno

En virtud de la Ley de Suelos de 2008, todos los terrenos de España se clasifican como uno de estos dos tipos: rural o urbano.

El terreno rural puede ser cinturón verde (protegido por una variedad de razones) o urbanizable (no protegido, pero no urbano, debido a la falta de planificación y la infraestructura de la ciudad). Sobre ninguno de estos legalmente se puede construir, a menos que haya disposiciones específicas en ciertas áreas.

El terreno urbano tiene que tener, al menos, las conexiones de agua, electricidad, alcantarillado y alumbrado público y el acceso vehicular y es el único tipo en el que legalmente se puede construir con fines residenciales.

Certificado urbanístico

Una vez que haya encontrado una parcela, es necesario obtener un certificado de urbanismo del Ayuntamiento del municipio donde se encuentra el terreno para confirmar el tipo y cualquier limitación en su construcción, en línea con el plan urbanístico general (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU).

Los certificados son emitidos por las autoridades locales de planificación y detallan todos los requisitos de planificación pertinentes, incluyendo: el tamaño mínimo de la parcela para el emprendimiento, los límites de separación, superficie máxima construida (como proporción del área de trazado, limitada únicamente a superficie construida sobre rasante), planta máxima (también como una relación del área de trazado), máxima altura del techo, y estipulaciones como para el estilo o el diseño de un edificio. También pueden incluir los pasivos de planificación en relación con la parcela, como un procedimiento disciplinario u órdenes de demolición.

Ud. puede solicitar un certificado directamente o encargar un informe técnico elaborado por un arquitecto, que serían legalmente responsables en caso de reclamaciones.

Posibles restricciones

El PGOU y la información en el Registro de la Propiedad pueden imponer restricciones sobre la construcción en un terreno debido a su proximidad a la costa, el medio acuático, y carreteras, así como debido a derechos de servicios de terceros (como las conexiones de agua, electricidad y alcantarillado).

Cualquiera de ellos podría resultar en que el ayuntamiento se niegue a expedir una licencia de construcción, ocasionando dicha construcción sea ilegal.

Informe geotécnico

La ley española requiere que Ud. encargue la elaboración de un informe geotécnico para determinar los cimientos apropiados para la propiedad que desea construir y prever posibles problemas, teniendo en cuenta factores tales como el tipo de suelo y la composición, la presencia de agua, y cualquier otro aspecto de la parcela que podría afectar a una construcción sobre ella.

El informe debe ser emitido por un proveedor especializado y registrado oficialmente, normalmente tarda una semana en completarse, y cuesta entre 1.000 € y 3.000 €.

Informe topográfico

Si bien no es obligatorio por ley, le recomendamos encargar un informe topográfico para las parcelas que tienen pendiente o terreno difícil para la construcción por algún otro motivo, o donde los límites no están claros. El informe debe ser generado por un topógrafo cualificado, normalmente tarda una semana en completarse, y cuesta entre 300 € y 1.000 €.

Para más consejos en relación con la compra de una parcela o de proveedores recomendados por favor contáctenos.



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